Valuación en el sector inmobiliario aplicando el principio de Mayor y Mejor Uso: una propuesta de metodología para evaluar

 

Irina Martínez Miranda

Licenciatura en Arquitectura, Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial, estudiante de la Maestría en Finanzas Corporativas. Investigador independiente

Facultad de Contaduría y Administración (FCyA) – Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM)

ORCID Code 0000-0001-5127-1271

 

Guillermo Alvarado Vázquez

Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM)

guillermoalvarado@hotmail.com

 

Resumen

El presente trabajo tiene como finalidad analizar cómo el uso que se le asigna a un inmueble es un elemento que incide de manera fundamental en el valor del mismo. Esta idea tiene su fundamento en el concepto de Mayor y Mejor Uso utilizado en la valuación inmobiliaria, sin embargo, es importante que los inversionistas y desarrolladores de bienes raíces tengan conocimiento del mismo y de cómo, a través de esta idea del uso como originador de valor se pueden tomar decisiones de compra y de planeación del proyecto que van a resultar en la máxima productividad financiera. Para demostrar esto, se realizó un estudio sobre una propiedad en la Cd. de México que es utilizada como nave industrial con oficinas. Dicho estudio consistió en plantear escenarios alternativos de uso y verificar mediante flujos de caja descontados si existe un cambio en el valor final del inmueble. Los resultados muestran que, efectivamente, puede haber una brecha importante del valor más bajo obtenido con respecto al más alto, lo cual implicaría una pérdida significativa en el valor para un inversionista o un desarrollador.

 

Palabras clave: Valoración económica, inversión, construcción de viviendas, flujo de capitales.

 

Abstract

The purpose of this work is to analyze how the use assigned to a property is an element that fundamentally affects its value. This idea is based on the concept of Major and Best Use used in real estate valuation, however, it is important that real estate investors and developers have knowledge of it and how, through this idea of use as an originator of value they can make purchase decisions and project planning that will result in maximum financial productivity. To demonstrate this, a study was conducted on a property in Mexico City that is used as an industrial warehouse with offices. The study consisted in proposing alternative use scenarios and verifying through discounted cash flows if there is a change in the final value of the property. The results show that there may be a significant gap from the lowest value obtained with respect to the highest, which would imply a significant loss in value for an investor or developer.

 

Key words: Economic evaluation, Investment, Housing construction, Capital flow.

 

Introducción

Para los inversionistas y desarrolladores de bienes raíces debería ser una tarea cotidiana el ver más allá del uso actual de un inmueble, constantemente estar pensando en nuevas posibilidades y oportunidades de construcción, expansión o adecuación con el fin de generar beneficios económicos. Pero, más allá de sólo poder generar beneficios, lo más deseable sería obtener la máxima productividad de sus propiedades, estando conscientes de que el uso que dispongan para su propiedad está directamente relacionado con el valor que ésta genera y de la importancia de hacer un análisis más refinado de las posibles opciones.

Es por ello, que este trabajo tiene como objetivo analizar cuál es la importancia del uso en la conformación de valor de un inmueble. El uso entendido como tipo de actividad que se realiza en su interior, así como densidad de construcción. Es relevante que el concepto del uso sea más difundido y conocido en el medio de los negocios inmobiliarios por los beneficios económicos que podría generar.

La hipótesis de que el uso impacta de manera fundamental en el valor de un inmueble, tiene como fundamento el principio de Mayor y Mejor Uso[1] presente en la valuación inmobiliaria, que es el uso mediante el cual la propiedad alcanza su mayor valor. Desde la perspectiva de los participantes en una transacción, un vendedor tiene el deseo de obtener la máxima ganancia por la venta de su propiedad e igualmente un comprador desea adquirirla a un precio con el que obtenga el mayor beneficio en relación al costo (Appraisal Institute [AI], 2013). Este valor es el valor comercial o el valor justo de mercado donde hay un equilibrio y un acuerdo, y siempre conlleva intrínseco el concepto del Mayor y Mejor Uso.

El principio del Mayor y Mejor Uso, así como los demás principios de la valuación inmobiliaria, como el de oferta y demanda o el de sustitución, por mencionar algunos y que son la base de la valuación contemporánea, han evolucionado desde el campo de las ciencias económicas (AI, 2013). El principio del Mayor y Mejor Uso está basado en la premisa económica de que, como se mencionó anteriormente, inversionistas y propietarios generalmente buscarán el mayor retorno por el capital invertido en un bien raíz, es así que deben escoger el tipo y nivel de uso que provea el máximo retorno (medido en dinero) por la tierra (figura 1). Este concepto del uso puede encontrarse implícito a lo largo de toda la industria de los bienes raíces en los procesos de tomas de decisiones que diariamente hacen compradores, vendedores, desarrolladores, autoridades locales de zonificación y uso de suelo, y otros.

 

Figura 1. Diferentes posibilidades de uso en un mismo terreno. Nota de la figura. Elaboración propia a partir de la propuesta metodológica de valuación.

 

El Mayor y Mejor Uso (MyMU) se define como el uso razonable y probable de un terreno vacío o una propiedad con mejoras, que es físicamente posible, legalmente permitido, financieramente factible y que resulta en el mayor valor (AI, 2015). De modo que se aplican cuatro criterios para determinar qué uso o nivel de uso representa el MyMU de una propiedad:

1. Qué usos alternativos son físicamente posibles, dadas las restricciones del tamaño de la propiedad, el terreno, los suelos, etc.

2. Qué usos son legalmente permitidos, usualmente definido por controles locales de zonificación y uso de tierra como los Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano.

3. De los usos físicamente posibles y legalmente permitidos, qué usos son los financieramente factibles o dan un rendimiento neto al inversionista-propietario.

4. De todos los usos que son financieramente factibles, qué uso es el más benéfico o genera la máxima productividad. Este sería el Mayor y Mejor Uso.

Los criterios expuestos fueron utilizados dentro del estudio para plantear ciertos usos razonables para un predio en la Ciudad de México y posteriormente analizar el valor de la propiedad a través de cada uno de ellos, para mostrar de qué manera influye el uso en el valor de las edificaciones (figura 2).

 

Figura 2. Diagrama de Mayor y Mejor Uso. Nota de la figura: Elaboración propia a partir de la propuesta metodológica de valuación.

 

Material y Método

Este estudio es descriptivo, observacional y cuantitativo, y se dividió de manera general en dos partes. La primera consistió en plantear los usos que fueron analizados, ya que estos tenían que ser razonables, corresponder al tipo de zona y nivel económico y ser consistentes con los primeros dos criterios de posibilidad física y legal dentro del predio. La segunda, correspondió con el propio análisis de cada uso a través de un flujo de caja descontado siguiendo el método residual de valuación, mediante el cual se obtuvo el valor de la propiedad en su estado actual. La aplicación de este método no tuvo como objetivo obtener el valor de las mejoras futuras según el uso propuesto, sino que pretendió conocer el valor actual que tendría la propiedad con base en las mejoras esperadas, o sea, en su potencial de uso, ya que, básicamente, este método parte de la ecuación:

 

Utilidad = Ingresos – Costo del terreno – Costo de construcción

 

Despejando la ecuación se tiene:

 

Costo del terreno (o propiedad actual a desarrollar) = Ingresos – Costo de construcción – Utilidad.

 

Esto se basa en el principio de anticipación en el cual se establece que el valor del bien se sustenta en los beneficios futuros que pueden retribuir su uso o explotación, así como en los costos y gastos asociados (Secretaría de Economía, 2007). Con la obtención de estos valores se pudo observar cómo la misma propiedad cambiaba de valor según el uso que se le había asignado.

Dentro de la primera parte del trabajo, se realizó un examen del terreno sujeto de estudio para conocer sus características de ubicación, uso de suelo permitido, dimensiones, colindancias, vialidades de acceso y servicios de infraestructura con los que cuenta. Posteriormente, se realizó una observación de la zona en cuanto a los usos presentes y se recabó información del mercado inmobiliario en estudios realizados por entidades privadas o gubernamentales, para conocer las oportunidades de inserción que tendrían los diversos usos. Con esta información se empezaron a trazar los escenarios de uso.

El planteamiento de los usos implicó además de la elección de la actividad que se llevaría a cabo, la realización de un boceto general de proyecto, un cuadro de áreas en el cual se especificó la cantidad de superficie construida, número de niveles, superficies de área rentable o vendible, de servicios, circulaciones y estacionamiento.

En el método residual a través de flujos de caja descontados se realizaron diversas acciones. Primero, se establecieron los ingresos que se obtendrían por la comercialización de los usos, como ejemplo, en el edificio de departamentos los ingresos provendrían de la venta de los mismos. El nivel de estos ingresos se determinó a través de una investigación de mercado de inmuebles comparables en venta. A continuación, se definieron los costos de construcción por área, por ejemplo, demolición, torre de departamentos, sótano de estacionamiento, jardines, áreas exteriores y amenidades. Adicionalmente, se establecieron los gastos de operación que incluyen impuesto predial, seguros, administración, reservas para reemplazo, imprevistos y comisión de ventas. Y finalmente se definió una utilidad del desarrollador. Estos datos se tomaron de catálogos de costos paramétricos de construcción de Varela (2016) y Bimsa Reports (2016).

La información anterior se integró en un modelo financiero para obtener los flujos de efectivo, que, descontados a valor presente a través de una tasa de capitalización adecuada, representaron el ingreso residual disponible para conformar el valor del terreno.

Adicionalmente, se requirieron los siguientes datos para la proyección de los flujos de caja. Tasa de capitalización, tasa de descuento y tasa de capitalización terminal los cuales se basaron en información pública de operaciones concernientes a Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS) (Mallinson, 2017), así como en encuestas elaboradas por empresas del ramo inmobiliario. Inflación general de precios que, de acuerdo con Boxshall (2015), sería de aproximadamente 3.1% para México entre 2017 y 2021. También se tomó en cuenta una tasa de absorción para la renta o venta de las unidades, así como una tasa de construcción del proyecto. Estos datos se obtuvieron de la investigación del mercado inmobiliario y de entrevistas con desarrolladores, respectivamente (Neufert, 2013).

La propiedad que se tomó como sujeto para la realización del estudio, se trata de un predio ubicado en la alcaldía de Coyoacán, Ciudad de México, México. Tiene 6,937 m2 de superficie y es un predio manzanero, con un frente hacia el Sur a vía de circulación principal, un frente hacia el Oeste a vía de circulación secundaria y dos frentes al Norte y Este a calle cerrada. Tiene forma rectangular y topografía plana. Se encuentra a 300 m. de una vialidad arterial dentro de la ciudad. Además, cuenta con líneas de metro como transporte público y rutas de trolebús y camiones. Se encuentra en una zona urbana con redes hidráulicas y de drenaje, así como redes aéreas eléctricas, de alumbrado público y de teléfono. Las vialidades son de concreto asfáltico, con camellón en la vía principal, las aceras y guarniciones son de concreto. De acuerdo al Programa Delegacional de Desarrollo Urbano de Coyoacán (Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, 2010), el uso autorizado específico para la propiedad es de HM4/30/M, o sea, Habitacional Mixto de hasta 4 niveles de altura, 30% de área libre obligatoria y densidad media. El predio actualmente cuenta con una construcción de tipo industrial en su interior que se encuentra en estado de demolición.

En la zona donde se ubica el predio se observa el uso residencial de nivel alto y medio alto, según proyecciones del Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (2017), la población tiene una tendencia decreciente por efectos del control de la natalidad, sin embargo, la proyección de hogares según el mismo organismo, indica un crecimiento con un incremento anual promedio de 0.57%.  El uso comercial se encuentra presente a lo largo de toda la vialidad principal de ubicación del predio, a 3.5 km se encuentra de manera representativa la plaza comercial Oasis Coyoacán, así como supermercados y otras plazas de conveniencia y comunitarias. También se puede observar el uso de oficinas de clase B y C en casas habilitadas para este uso y en edificios de mayor clase hechos especialmente para el uso hacia el Oeste al llegar a la arteria primaria de Insurgentes, según datos del estudio de oficinas realizado por Jones Lang LaSalle (2018), existe una sobreoferta en este mercado. El uso hotelero está presente con hoteles boutique, de 3 y 4 estrellas, sobre la Avenida Universidad al Oeste y sobre la Calz. de Tlalpan al Este. Datos históricos de la actividad hotelera, obtenidos del sistema de datos turísticos de la Secretaría de Turismo (2017), expresan que el número de cuartos disponibles por noche se ha ido incrementando en la Ciudad de México a una tasa promedio de 1.15% entre 2005 a 2014, en comparación del número de cuartos ocupados que se ha incrementado 3.27%.

De este modo, se plantearon cuatro escenarios que incluyen los usos observados en la zona de vivienda, comercio, oficinas y hotel, separados o combinados entre sí, debido a que se advierten estas estructuras en la zona que indican que pueden ser financieramente factibles y a que se consideró que tendrían mayor posibilidad de absorción los usos de oficinas y hotel en menores cantidades que en un proyecto exclusivo de estos usos. En la tabla 1, se incluye el número de niveles y la superficie total a construir según el proyecto planteado.

 

Tabla 1

Escenarios propuestos

No.

Uso propuesto

No. de niveles propuestos

Área total a construir (m2)

1

Departamentos con locales comerciales

4

17.040

2

Hotel y plaza comercial

4

13.457

3

Plaza comercial

3

9.916

4

Departamentos, locales comerciales y oficinas

4

18.387

Nota de la tabla: Elaboración propia a partir de la propuesta metodológica de valuación.

 

Las tablas de los flujos de caja descontados que se realizaron, se encuentran en el Anexo A de este trabajo.

 

Resultados

A continuación, se presentan los resultados obtenidos en el análisis. En la tabla 2, se puede observar que en el Escenario 1 de departamentos con locales comerciales la propiedad adquiere su mayor valor por lo que este sería su Mayor y Mejor Uso y en el Escenario 2 de hotel y plaza comercial, la propiedad alcanza su valor más bajo.  Los valores unitarios son resultado de dividir el valor concluido entre la superficie del terreno, como se observa en la tabla 2.

 

Tabla 2

Valores concluidos por escenario

Superficie de terreno: 6.937m2

 

 

 

Valor concluido (MXP)

Valor unitario (MXP)

Valor concluido (USD)

Valor unitario (USD)

Escenario 1: Departamentos con locales comerciales

$183.463.868

$26.447

$9.757.782

$1.407

Escenario 2: Hotel y plaza comercial

$83.432.937

$12.027

$4.437.497

$640

Escenario 3: Plaza comercial

$133.888.714

$19.301

$7.121.058

$1.027

Escenario 4: Departamentos, locales comerciales y oficinas

$181.622.589

$26.182

$9.659.851

$1.393

Conclusión Mayor y Mejor Uso: Escenario

$183.463.868

$26.447

$9.757.782

$1.407

Nota de la tabla: Tipo de cambio 18.801800 MXP/USD al 24 de enero de 2020 según Diario Oficial de la Federación (DOF). Elaboración propia con datos del Anexo A.

 

Discusión

El método utilizado en este trabajo, que consiste en analizar una misma propiedad a través de distintos usos, es conocido en el medio de la valuación inmobiliaria, pero no es común en la evaluación financiera de bienes inmuebles en escenarios de inversión. Lo más común en ambos campos es valuar y evaluar cada bien como proyecto independiente y aislado. Sin embargo, se puede apreciar la conveniencia de usar este método como algo establecido.

Con base en los resultados concluidos se pudo identificar que, según el uso, se tiene un valor diferente para la misma propiedad. Esto habla de lo fundamental que es identificar un uso adecuado para una propiedad de modo que no esté subutilizada, como es el caso del predio que se analizó, el cual contiene construcciones antiguas que sólo se pueden rentar a un precio muy por debajo del verdadero potencial del terreno.  La opción más rentable resultó ser el desarrollo de un edificio de departamentos de clase media alta con locales comerciales en planta baja. Aunque el tamaño del proyecto sea grande (151 departamentos), se identificó que es probable que las unidades se puedan absorber adecuadamente llevando a la máxima productividad al terreno (Softec, 2015; Arnal y Betancourt, 2011). Casi al mismo nivel de valor se encontró el uso mixto de oficinas con 7,500 m2 rentables, locales comerciales en planta baja y 81 departamentos, aunque, debido a que la ubicación del sujeto realmente no se encuentra dentro de un mercado de oficinas clase A y existe una sobreoferta en el mercado (JLL, 2018), se considera de mayor incertidumbre un proyecto de este tipo. En cuanto al uso de plaza comercial, fue hasta cierto punto sorpresivo que no haya resultado el más conveniente, siendo el uso comercial el más representativo sobre la vialidad del sujeto, lo anterior posiblemente sucedió debido a la dificultad para plantear un proyecto de este tipo respetando el área libre requerida y con la idea de que una plaza de más de tres niveles no es atractiva funcionalmente para el público, lo cual resultó en relativamente poca área rentable con la consecuente baja generación de ingresos. Un proyecto comercial exitoso en la avenida, probablemente, debería estar planteado en un terreno de mayores dimensiones, que permita la ubicación de comercios ancla y una disposición arquitectónica de mayor densidad.

Derivado de lo anterior, se identificó que el estudio del Mayor y Mejor Uso, trae consigo tres interrogantes en cuanto a 1) la selección de los usos, 2) el bosquejo de un proyecto y 3) el cálculo de los flujos.

En cuanto al primer punto, al tener legalmente permitido un uso de suelo mixto se puede pensar que existen infinitas posibilidades de planteamientos y surgir la duda de si se eligió realmente el mejor. A lo cual se puede contestar que no son usos infinitos, son usos razonables de acuerdo a lo observado en la zona, y que en general se van a poder analizar como una renta comercial. Una de las teorías fundamentales en las que se basa el trabajo es que el valor comercial lleva implícito el concepto de Mayor y Mejor Uso, es decir, el valor comercial, en este caso para un terreno vacante, debería estar alineado con el mencionado concepto (AI, 2013). Esto se pudo comprobar claramente con la propiedad analizada, debido a que se realizó un enfoque comparativo de mercado, en el cual se toman propiedades similares en venta en la zona, en este caso terrenos sobre la misma avenida, y se homologan sus características a las del sujeto para obtener un valor que se ajuste a este. Bajo este enfoque el valor unitario para el terreno resultó en $26,138.63 /m2, lo cual es muy similar a lo obtenido para el Mayor y Mejor Uso de $26,336.99 /m2 y que corresponde a un conjunto de departamentos. Se puede decir que, un estudio de este tipo proporciona el conocimiento de cuánto vale la propiedad y además dice de qué manera se va a conseguir arribar a ese valor.

Otra interrogante en el proyecto, es que se puede observar cómo el Mayor y Mejor Uso resultó ser el segundo de mayor cantidad de metros cuadrados construidos (tabla 1), por lo cual se puede desprender la conclusión general de que el Mayor y Mejor Uso es proporcional a la posibilidad de aprovechar al máximo la densidad autorizada, en cuanto a número de niveles y área de desplante. Sin embargo, se realizó un estudio con mayores metros cuadrados de comercio, lo cual generó que hubiera más costos de construcción tanto de los mismos locales como de sótanos de estacionamiento, lo cual hace que eventualmente la utilidad deje de incrementarse y se alcance un nivel de valor residual.

De lo anterior surge el comentario de resaltar la importancia que conlleva el realizar un bosquejo de proyecto arquitectónico o un planteamiento con una distribución real de las áreas, ya que, en la ejecución del análisis residual, se podría calcular sobre el área máxima permitida, estableciendo un porcentaje para circulaciones y servicios. Lógicamente un terreno muy alargado o muy irregular necesitará de más circulaciones, o un terreno con topografía inclinada, no tendrá el mismo grado de aprovechamiento que uno plano. Lo que sucede con este proceder es que el área rentable se puede ver afectada, sufriendo un incremento que genera un cálculo muy optimista o fuera de la realidad.

La tercera interrogante o limitante sería que el método del análisis residual a través de un flujo de caja es complejo y de cierta incertidumbre, ya que se tienen que hacer confluir muchos factores que pueden afectar el valor en uno u otro sentido. El planteamiento para un análisis del Mayor y Mejor Uso incorpora elementos de conocimiento que requieren de experiencia y fuentes de información no disponibles libremente, datos como la tasa de capitalización empleada son sensibles y no pueden estimarse superficialmente, tienen que tener un fundamento y un grado de razonabilidad alto. La absorción es otro tema importante en el planteamiento, como ya se mencionó, son muchos los factores que tienen que conjuntarse en una proyección para determinar el valor y en general, es factible que tengan errores, por ello es importante contar con un sustento y un soporte comprobable y adecuado. El trabajo aquí desarrollado tiene un grado adecuado de confiabilidad por las fuentes de consulta, tratándose de que las proyecciones de los escenarios fueran moderadas.

Conclusiones

Se concluye que se logró el objetivo de mostrar la importancia fundamental que el uso tiene en la conformación del valor de una propiedad. Qué tanto incide, depende del caso. Para el sujeto analizado, hay una diferencia de 46% del valor más bajo con respecto al más alto. En este caso, la propiedad es relativamente pequeña, pero hay que pensar en el tamaño de la pérdida de existir un error así sobre una propiedad en la Av. Reforma, la más importante de la Ciudad, o sobre un terreno de millones de metros, para el cuál no es fácil identificar su potencialidad.   

Este tipo de estudios es aplicable, se extiende y tiene alcance para valuación en cualquier moneda del país correspondiente. Por lo tanto, los resultados obtenidos en el ejemplo planteado es posible actualizarlos únicamente con el tipo de cambio vigente de la moneda en que se valúa y evalúa cómo es posible apreciarlo en el Anexo A.

Es importante recalcar también la conveniencia del tipo de estudio o metodología desarrollada en este trabajo para conocer verdaderamente cómo se alcanza el máximo potencial financiero. El concepto de Mayor y Mejor Uso, conlleva una importancia fundamental en el ámbito de la valuación inmobiliaria para la obtención del valor comercial, que como se ha mencionado, significa un valor bajo condiciones de mercado abierto y bien informado, donde imperan condiciones justas y equitativas entre la oferta y la demanda. Para los consultores y valuadores podría ser importante desarrollar más profundamente la teoría sobre los usos y sus correlaciones.

Finalmente, resaltar que el concepto del uso, por la importancia que representa, debería ser utilizado no sólo en el campo de la valuación inmobiliaria, sino ampliarse al campo de conocimiento de los inversionistas y desarrolladores como una idea de la que estén plenamente conscientes y que busquen para lograr la máxima productividad, desarrollando la creatividad y la innovación en el campo inmobiliario.

 

 

Referencias

Appraisal Institute (2013). The Appraisal of Real Estate (14a ed.). Autor.

Appraisal Institute (2015). The Dictionary of Real Estate Appraisal (6a ed.). Autor.

Arnal, L. y Betancourt M. (2011). Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal. Ilustrado. (6ª ed.). Trillas.

Bimsa Reports. (febrero, 2016). Costos por m2 de construcción de enero a mayo de 2016 [Tabla referencial]. https://bit.ly/3eP4FR3

Boxshall, R. (noviembre, 2015). Global Economy Watch. Public finance reform in oil exporters and structural changes in emerging markets [Boletín informativo].  https://pwc.to/2VTmtSk

Jones Lang LaSalle (septiembre, 2018). Mexico City – Class “A” Office Market Overview [Boletín informativo]. https://bit.ly/2TbmrF5

Mallinson, S. (22 de diciembre, 2017). RCA Insights: Most Popular of 2017. En Real Capital Analytics. https://bit.ly/3cMmoH6

Neufert, E. (2013). Arte de Proyectar en Arquitectura (16ª ed.). Gustavo Gili.

Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda. (2010). Programa Delegacional de Desarrollo Urbano. Autor.

Secretaría de Economía (2007). Norma Mexicana de Servicios de Valuación NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007. https://bit.ly/2Y358sT

Secretaría de Turismo. (2017). Resultados de la Actividad Hotelera en los destinos monitoreados por el Sistema DataTur (DGIIS). https://bit.ly/2KysvT6

Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda. (2017). Histórico de Población [Estadística en línea]. https://bit.ly/2x60JdA

Softec. (2015). Dinámica del Mercado Inmobiliario ZMCM Centro. Autor.

Varela, L. (2016). Costos por Metro Cuadrado de Construcción (vol. 2). Varela Ingeniería de Costos. https://bit.ly/3cGuCAc

Anexo A. Escenario 1: Habitacional con comercios

 

Flujo de caja para el uso comercial

 

A.- Crecimiento anual: 3,10%

B.- Tasa de descuento: 20,00%

C.- Tasa de capitalización terminal: 8,90%

D.- Tipo de cambio: -

 

Valor presente neto (MX): $23.808.606

Valor unitario (MX / M2): $ 3.432,12

 

Tasa Interna de Rendimiento considerando ganancia del desarrollador en la tasa de descuento: 20%

 

Superficie del terreno:6.937,00m2

 

Flujo de caja descontado ('000)

 

Concepto

Año

 

 

 

 

 

Sumas

0

1

2

3

4

5

Cajones propuestos por depto

 

 

 

 

 

 

 

Tasa de absorción (área rentada)

 

30%

50%

20%

0%

0%

 

Superficie total

 

1.348 m2

1.348 m2

1.348 m2

1.348 m2

1.348 m2

 

Superficie rentada

 

404 m2

674 m2

270 m2

0 m2

0 m2

 

Superficie rentada acumulada

 

404 m2

1.078 m2

1.348 m2

1.348 m2

1.348 m2

 

Renta unitaria

 

$3.773

$3.890

$4.011

$4.135

$4.263

 

Ingreso total por período

 

$1.525,80

$4.194,94

$5.406,22

$5.573,82

$5.746,61

$22.447

 Vacíos:

 

6,00%

6,00%

6,00%

6,00%

6,00%

6,00%

 

 

 

 

$92

$252

$324

$334

$345

$1.347

Ingreso bruto efectivo

 

$1.434

$3.943

$5.082

$5.239

$5.402

$21.101

 

 

 

60%

40%

0%

0%

0%

100%

Costos de construcción

 

$72.411

$49.771

$0

$0

$0

$122.182

Gastos de operación:

 

 

 

 

 

 

 

Impuesto predial:

0,30%

$4

$12

$15

$16

$16

$63

Seguros:

 

1,00%

$14

$39

$51

$52

$54

$211

Administración

5,00%

$72

$197

$254

$262

$270

$1.055

Reservas para reemplazo

0,50%

$7

$20

$25

$26

$27

$106

Imprevistos:

 

0,30%

$4

$12

$15

$16

$16

$63

Comisión

 

4,00%

$57

$158

$203

$210

$216

$844

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Suma de gastos de operación

 

$159

$438

$564

$582

$600

$2.342

Ganancia del desarrollador

0,00%

              -  

              -  

            -  

            -  

            -  

$0

Ingreso neto de operación

-$6.477

$80

$4.518

$4.658

$4.803

$7.582

Reventa

 

 

 

 

 

 

$55.637

 

Flujo libre

 

 

-$6.477

$80

$4.518

$4.658

$60.440

 

 

 


Anexo B. Escenario 2. Hotel y plaza comercial.

Flujo de caja para uso hotelero

 

Año

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Total

 

 

Año de calendario

2016

 

2017

 

2018

 

2019

 

2020

 

2021

 

2022

 

2023

 

2024

 

2025

 

2026

 

 

 

 

 

Días / Año

365

 

365

 

365

 

365

 

365

 

365

 

365

 

365

 

365

 

365

 

365

 

 

 

 

 

Número de cuartos

138

 

138

 

138,00

 

138,00

 

138,00

 

138,00

 

138,00

 

138,00

 

138,00

 

138,00

 

138,00

 

 

 

 

 

Cuartos disponibles / Año

50.370

 

50.370

 

50.370

 

50.370

 

50.370

 

50.370

 

50.370

 

50.370

 

50.370

 

50.370

 

50.370

 

503.700

 

 

 

Cuartos ocupados / Año

29.063

 

0

 

15.111

 

25.185

 

29.063

 

29.063

 

29.063

 

29.063

 

29.063

 

29.063

 

29.063

 

243.740

 

 

 

Ocupación

57,70%

 

0,00%

 

30,00%

 

50,00%

 

57,70%

 

57,70%

 

57,70%

 

57,70%

 

57,70%

 

57,70%

 

57,70%

 

48,39%

 

 

 

ADR

$1.100

 

$1.134

$0

$1.169

$0

$1.206

$0

$1.243

$0

$1.281

$0

$1.321

$0

$1.362

$0

$1.404

$0

$1.448

$0

$1.493

 

$1.336

 

 

 

RevPAR

$635

 

$0

 

$351

 

$603

 

$717

 

$739

 

$762

 

$786

 

$810

 

$835

 

$861

 

$647

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   $

   %

   $

   %

   $

   %

   $

   %

   $

   %

   $

   %

   $

   %

   $

   %

   $

   %

   $

   %

   $

   %

   $

   %

 

 

 

(000's)

 

(000's)

 

(000's)

 

(000's)

 

(000's)

 

(000's)

 

(000's)

 

(000's)

 

(000's)

 

(000's)

 

(000's)

 

(000's)

 

 

 

Ingresos

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Habitaciones

31.970

71,3%

-

-

17.669

71,3%

30.361

71,3%

36.122

71,3%

37.242

71,3%

38.397

71,3%

39.587

71,3%

40.814

71,3%

42.079

71,3%

43.384

71,3%

325.654

71,3%

 

 

Restaurante

12.147

27,1%

-

-

6.713

27,1%

11.536

27,1%

13.725

27,1%

14.151

27,1%

14.589

27,1%

15.042

27,1%

15.508

27,1%

15.989

27,1%

16.484

27,1%

123.737

27,1%

 

 

Otros

719

1,6%

-

-

397

1,6%

683

1,6%

813

1,6%

838

1,6%

864

1,6%

890

1,6%

918

1,6%

947

1,6%

976

1,6%

7.325

1,6%

 

 

Total de ingresos

44.836

100%

0

0,0%

24.780

100,0%

42.579

100,0%

50.660

100,0%

52.230

100,0%

53.850

100,0%

55.519

100,0%

57.240

100,0%

59.014

100,0%

60.844

100,0%

456.716

100,0%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Costos de construcción del hotel

 

 

74.781

80,0%

19.275

20,0%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

80,0%

 

77,8%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Gastos departamentales

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Habitaciones

6.446

14,4%

-

-

3.562

14,4%

6.121

14,4%

7.283

14,4%

7.508

14,4%

7.741

14,4%

7.981

14,4%

8.229

14,4%

8.484

14,4%

8.747

14,4%

65.656

14,4%

 

 

Restaurante

7.040

15,7%

-

-

3.891

15,7%

6.686

15,7%

7.955

15,7%

8.201

15,7%

8.455

15,7%

8.718

15,7%

8.988

15,7%

9.266

15,7%

9.554

15,7%

71.714

15,7%

 

 

Otros

208

0,5%

-

-

115

0,5%

198

0,5%

235

0,5%

242

0,5%

250

0,5%

258

0,5%

266

0,5%

274

0,5%

282

0,5%

2.119

0,5%

 

 

Total de gastos departamentales

13.694

30,5%

0

0,0%

7.568

30,5%

13.005

30,5%

15.472

30,5%

15.952

30,5%

16.447

30,5%

16.956

30,5%

17.482

30,5%

18.024

30,5%

18.583

30,5%

139.489

30,5%

 

 

Utilidad departamental

31.143

69,5%

-74.781

-80,0%

-2.063

-8,3%

29.575

69,5%

35.188

69,5%

36.278

69,5%

37.403

69,5%

38.562

69,5%

39.758

69,5%

40.990

69,5%

42.261

69,5%

317.227

69,5%

 

 

Gastos indirectos

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Administración

3.587

8,0%

-

-

1.982

8,0%

3.406

8,0%

4.053

8,0%

4.178

8,0%

4.308

8,0%

4.442

8,0%

4.579

8,0%

4.721

8,0%

4.868

8,0%

36.537

8,0%

 

 

Honorarios Admon. Base

897

2,0%

-

-

496

2,0%

852

2,0%

1.013

2,0%

1.045

2,0%

1.077

2,0%

1.110

2,0%

1.145

2,0%

1.180

2,0%

1.217

2,0%

9.134

2,0%

 

 

Gasto de ventas

2.242

5,0%

-

-

1.239

5,0%

2.129

5,0%

2.533

5,0%

2.612

5,0%

2.692

5,0%

2.776

5,0%

2.862

5,0%

2.951

5,0%

3.042

5,0%

22.836

5,0%

 

 

Cuota franquicia

1.369

3,1%

-

-

756

3,1%

1.300

3,1%

1.546

3,1%

1.594

3,1%

1.644

3,1%

1.695

3,1%

1.747

3,1%

1.801

3,1%

1.857

3,1%

13.941

3,1%

 

 

Cuota marketing y marca

608

1,4%

-

-

336

1,4%

578

1,4%

687

1,4%

709

1,4%

731

1,4%

753

1,4%

777

1,4%

801

1,4%

825

1,4%

6.196

1,4%

 

 

Mantenimiento

2.571

5,7%

-

-

1.421

5,7%

2.442

5,7%

2.905

5,7%

2.995

5,7%

3.088

5,7%

3.184

5,7%

3.282

5,7%

3.384

5,7%

3.489

5,7%

26.191

5,7%

 

 

Recursos humanos

526

1,2%

-

-

291

1,2%

500

1,2%

595

1,2%

613

1,2%

632

1,2%

652

1,2%

672

1,2%

693

1,2%

714

1,2%

5.362

1,2%

 

 

Servicios

2.499

5,6%

-

-

1.381

5,6%

2.373

5,6%

2.823

5,6%

2.911

5,6%

3.001

5,6%

3.094

5,6%

3.190

5,6%

3.289

5,6%

3.391

5,6%

25.452

5,6%

 

 

Total de gastos indirectos

14.299

31,9%

0

0,0%

7.902

31,9%

13.579

31,9%

16.156

31,9%

16.657

31,9%

17.173

31,9%

17.705

31,9%

18.254

31,9%

18.820

31,9%

19.403

31,9%

145.649

31,9%

 

 

Utilidad bruta

16.844

37,6%

-74.781

-80,0%

-9.966

-40,2%

15.996

37,6%

19.032

37,6%

19.622

37,6%

20.230

37,6%

20.857

37,6%

21.504

37,6%

22.170

37,6%

22.858

37,6%

171.578

37,6%

 

 

Otros gastos

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Honorarios por incentivos

1516

3,4%

-

-

0

0,0%

1440

3,4%

1713

3,4%

1766

3,4%

1821

3,4%

1877

3,4%

1935

3,4%

1995

3,4%

2057

3,4%

15442

3,4%

 

 

Impuesto predial y seguros

262

0,6%

-

-

145

0,6%

248

0,6%

296

0,6%

305

0,6%

314

0,6%

324

0,6%

334

0,6%

344

0,6%

355

0,6%

2.665

0,6%

 

 

Reserva para reemplazos

1547

3,5%

-

-

855

3,5%

1.469

3,5%

1.748

3,5%

1.802

3,5%

1.858

3,5%

1.915

3,5%

1.975

3,5%

2.036

3,5%

2.099

3,5%

15.757

3,5%

 

 

Total

3.324

4,0%

0

0,0%

999

4,0%

3.157

7,4%

3.756

7,4%

3.873

7,4%

3.993

7,4%

4.116

7,4%

4.244

7,4%

4.376

7,4%

4.511

7,4%

33.863

7,4%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Utilidad del desarrollador

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

0

0,0%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ingreso Neto de Operación

13.520

33,5%

-74.781

-80,0%

-10.965

-44,3%

12.839

30,2%

15.276

30,2%

15.749

30,2%

16.237

30,2%

16.741

30,2%

17.260

30,2%

17.795

30,2%

18.346

30,2%

44.497

30,2%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Análisis de flujo de caja descontado

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Tasa de descuento:

 

 

20,00%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Tasa de capitalización terminal:

 

8,90%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Costos de reventa:

 

 

4,00%